Uma nova forma de enxergar
investimento imobiliário.
Leonardo CivitaFinanças e mercado de capitais
Diego FigueredoInteligência de mercado e gestão de obras
Uma nova forma de enxergar
Analytical Lens · o conceito
Onde você vê um imóvel,
nós enxergamos um negócio.
01
Contratos & inquilinos
Quem ocupa. Quanto paga.
Por quanto tempo.
02
Receitas & despesas
Onde a operação
pode produzir mais.
03
Potencial construtivo
O que o terreno
permite transformar.
South Florida · pessoas, patrimônio e transformação
Um novo endereço para grandes ambições.
US$ 6 biMiami WorldcenterValor aproximado do empreendimento
Masterplan · fonte: desenvolvedor, 2025US$ 2,5 biNova sede da CitadelCusto estimado por Ken Griffin
Torre em Brickell · declaração de 202538,8 milmilionários em Miami+94% entre 2014 e 2024
Henley & Partners / New World Wealth
Masterplan · fonte: desenvolvedor, 2025US$ 2,5 biNova sede da CitadelCusto estimado por Ken Griffin
Torre em Brickell · declaração de 202538,8 milmilionários em Miami+94% entre 2014 e 2024
Henley & Partners / New World Wealth
Os retratos indicam movimentos e aquisições em anos distintos, não todos recém-chegados. Valores dos empreendimentos não são fluxo anual nem total investido na região. Fontes nos retratos e números.
Opportunity Lens · nosso campo de atuação
Diferentes imóveis.
O mesmo olhar para criar valor.
01Townhomes & casas
Desenvolver comunidades e residências para venda.
02Multifamily
Construir ou adquirir imóveis para renda.
03Mixed-use & retail
Lojas no térreo. Moradia nos pavimentos superiores.
04Imóveis para melhorar
Recuperar a eficiência de um ativo existente.
Warehouse e medical office: oportunidades secundárias. Imagens ilustrativas das tipologias.
Capital Lens · escala dos projetos
O capital define a escala.
O objetivo define o projeto.
Até US$3 milhões
Duplex
Duas residências em uma operação compacta. Um ponto de partida para desenvolver e vender.
US$10–15 milhões
Condomínio de townhomes
Uma comunidade de casas conectadas, com acessos próprios. Exemplo de escala: dez unidades.
US$50–100 milhões
Multifamily
Um conjunto de apartamentos operado como um único negócio. Exemplo de escala: 150 unidades.
Faixas conceituais de custo total, não aporte mínimo. Imagens ilustrativas das tipologias; quantidade, produto e orçamento dependem de cada terreno.
Opportunity Lens + Analytical Lens
Dados encontram sinais.
Inteligência encontra oportunidades.
80+agentes especialistas
24/7monitoramento e análise
US$ 40 mil+por ano em dados e IA
CoStar · fonte de dados
10500 Biscayne BlvdMiami Shores · terreno · 1,25 acreAbrir imóvel no CoStar ↗
01
Terreno & zoneamento
54.450 SF · A-2Uso, implantação e capacidade construtiva
02
Mercado & demanda
Miami ShoresComparáveis, preço e absorção
03
Custos & execução
Programa → orçamentoObra, prazo, contratação e contingências
04
Finanças & risco
Base → estresseMargem, dívida e alternativas de saída
Terrenos subutilizadosImóveis com operação ineficienteNovos polos de demandaAquisições com estrutura flexível
Ficha real do CoStar consultada em 24/09/2026. Animação ilustrativa do processo de análise; não é execução ao vivo. A seleção final combina dados, diligência e decisão da equipe.
Development Lens
Desenvolver e vender
Antes da obra,
construímos
a decisão.
Transformamos um terreno em um produto que faz sentido para o comprador — e para a conta do projeto.
01
O que cabe aqui?
Uso permitido, unidades, acessos e implantação.
02
Quem vai comprar?
Perfil, preço e ritmo de vendas do submercado.
03
Quanto sobra ao entregar?
Receita de venda menos terreno, obra, prazo e custos.
Development Lens
Desenvolver e manter
Construir.
Estabilizar.
Gerar renda.
Formar patrimônio
Entregar o imóvel e consolidar sua ocupação.
Operar com eficiência
Gerar caixa após despesas, dívida e reservas.
Planejar a liquidez
Reter, vender ou refinanciar de acordo com o objetivo e as condições de crédito.
Financial Lens
Adquirir e transformar
O mesmo prédio.
Uma operação que produz mais.
OcupaçãoContratosSegurosManutenção
Valor
indicativo=NOI anualCap rate
indicativo=NOI anualCap rate
| Operação | Atual | Melhorada |
|---|---|---|
| NOI¹ anual | US$ 600 mil | US$ 780 mil |
| Cap rate | 6,0% | 6,0% |
| Valor indicativo | US$ 10 mi | US$ 13 mi |
+30%
de valor indicativo com a mesma taxa de capitalização.
¹ NOI: resultado operacional líquido. Exemplo hipotético. A diferença de valor ainda deve absorver custos de melhoria, financiamento e saída.
Capital Lens · creative financing
A forma de comprar também cria valor.
O capital do investidor pode compor uma estrutura — sem precisar pagar sozinho todo o preço de aquisição.
01
Seller financing
O vendedor financia parte do preço.
02
Terreno como aporte
O proprietário participa do projeto.
03
Opção de compra
Prazo para analisar e aprovar antes de comprar.
Cada operação combina preço, prazo, garantias e custo do capital.
Dívida financia a aquisição; não define participação societária. Estruturas dependem dos contratos e das aprovações aplicáveis.
Chaos Lens
Crescer é o plano.
Suportar o imprevisto é o teste.
EVOLUÇÃO EM ÍNDICE
Cada série na aquisição = 100
Cada série na aquisição = 100
Cenário base: evolução do ativo e da operação, com saldo de dívida constante.
Trajetórias ilustrativas em índice. Dívida é um estoque; NOI é um fluxo anual. A posição relativa das curvas não mede cobertura da dívida. A calculadora testa o efeito financeiro das premissas.
Chaos Lens · disciplina de entrada
O preço de entrada compra
margem para o imprevisto.
RESULTADO ESTIMADO DO PROJETO
Não fecharReavaliarViável
NOI / ano
Margem sobre custo
Ver premissas e cálculo
Exemplo hipotético, antes de tributos. Receita potencial US$ 1,2 mi/ano; despesas US$ 300 mil/ano; reforma US$ 600 mil; outros custos US$ 400 mil; dívida de 65% da aquisição; prazo 24 meses; venda 3%. Critério visual: ≥5% de margem = viável; 0–5% = reavaliar; perda = não fechar.
EVIDÊNCIA ANTES DA INDICAÇÃOO histórico da obra
O histórico da obra
também escolhe a equipe.
Permits, porte das obras e resultados de inspeção ajudam a selecionar especialistas com experiência comparável.
Registros públicos · City of Miami e Miami-DadeExecution Lens
Controle interno.
Execução especializada.
IN-HOUSE
Gestão do início ao fim
Arquitetura · engenharia · supervisão
Gestão de obra · orçamento · compras
ESPECIALISTAS POR DISCIPLINA
O profissional certo para cada etapa
Pacotes de serviço definidos, cotações comparáveis e entregas acompanhadas pela equipe.
Investor Lens · realização e distribuição
Nosso lucro só vem depois
que o seu dinheiro retorna.
Seu capital e sua remuneração têm prioridade na distribuição do resultado.
CONCLUSÃO DO CICLO
Venda ou caixa
→Venda ou caixa
disponível da operação
Após obrigações, credores
e reservas do projeto.
PRIMEIRO, O INVESTIDOR
→Seu capital.
Sua remuneração.
Conforme o acordo da operação.
DEPOIS, A EMPRESANosso lucro
Nosso lucro
residual.
Interesses alinhados
na realização do projeto.
Você vê o projeto evoluir.Aquisição—Projeto—Obra—Operação / venda—Distribuição
Informação recorrente sobre avanço, orçamento, caixa e decisões — até a conclusão e a realização.
Ordem de distribuição proposta, definida em contrato e respeitando credores. Custos e taxas de serviço são distintos do lucro residual e devem ser explicitados. Prioridade não é garantia de pagamento.
Nosso método
Uma oportunidade.
Oito lentes. Uma decisão completa.
01
Opportunity Lens
Onde está o potencial?
Encontrar terrenos, imóveis e condições de aquisição que abram espaço para criar valor.
02
Analytical Lens
O que os dados confirmam?
Cruzar localização, demanda, zoneamento e comparáveis para entender a oportunidade.
03
Development Lens
O que vamos transformar?
Definir o produto, as melhorias e a forma mais eficiente de usar o imóvel.
04
Financial Lens
Como o valor é criado?
Modelar receitas, despesas, custo total e resultado da operação.
05
Chaos Lens
O que acontece se piorar?
Testar aluguel, vacância, juros, obra e saída em cenários adversos.
06
Capital Lens
Qual estrutura faz sentido?
Combinar capital, financiamento e negociação de acordo com o projeto.
07
Execution Lens
Como o plano vira entrega?
Conectar projeto, orçamento, compras e obra sob gestão interna.
08
Investor Lens
Como você acompanha e recebe?
Dar visibilidade à evolução e definir a realização e a ordem de distribuição.
Você tem um objetivo de investimento.
Nós temos projetos que oferecem um caminho.
Nosso próximo passo é para conectar os dois.